שלום אורח

-A A +A

יחידת דיור שלישית בנחלה : יובל פונק

יחידת דיור שלישית בנחלה - בשורה שיישומה בהיקפים המוצגים מוטלת בספק

 

הרצון העז של הממשלה לפתור את מצוקת מחירי הדיור העולים, בין היתר, כתוצאה משוק בו הביקוש גדל ואינו מלווה בהיצע מתאים ובהתחלות בנייה, קיבל במהלך החודש האחרון ביטוי, מעט דרמטי, גם בהודעה לעיתונות, לפיה ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע) החליטה להמליץ למועצה הארצית לתכנון ובנייה, להעביר להערות הוועדות המחוזיות את התיקונים במסמכי תכנית המתאר הארצית (תמ"א) 35/ 1 /ב, העוסקים בישובים הכפריים הכלולים בלוח 2 של תמ"א 35.

הבשורה בתיקון לוח 2, של תמ"א 35, מתבטאת באימוץ המלצות צוות המעקב לעדכון תמ"א 35, באופן שבמושבים תתאפשר הקמת יחידת דיור שלישית, בראש נחלה קיימת, ובקיבוצים יתוקנו מספר היחידות בהתאם לבקשות הפרטניות שהוגשו על ידי התנועה הקיבוצית.

אימוץ ההמלצות, כאמור לעיל, עשוי לאפשר את הגדלת הישובים  הכפריים - מושבים וקיבוצים -  כך שכלל פוטנציאל הדיור יגדל בעוד כ  - 50 אלף יחידות דיור.

מטבע הדברים, ההחלטה קיבלה את ברכתם של ראשי תנועות ההתיישבות והמגזר הכפרי.

תמ"א 35 אשר אושרה בשלהי שנת 2005 הייתה אמורה להתעדכן, בהתאם להוראות התכנית, אחת לכל ארבע שנים. ברם, רק לאחר כעשר שנים התכנית מגיעה בפעם הראשונה לעדכון. אין ספק, כי העיכוב המתמשך בעדכון תמ"א 35, גרר אחריו פגיעה בצמיחה הדמוגרפית של מרבית הישובים הכפריים, במרכז הארץ ובפריפריה כאחת, ופגע ביכולת התרחבותם על כל המשתמע מכך לגבי חוסנם הקהילתי והכלכלי. כל זאת, גם ללא כל קשר להחלטה המאפשרת עתה, תוספת יחידת דיור שלישית בנחלה.

המלצות צוות המעכב לעדכון תמ"א 35 קובעות, בין היתר, כי במושבים תתאפשר הקמת יחידת דיור שלישית בנחלה (בחלקת המגורים - חלקה א' - עד 2.5 דונם ראשונים או בשטח המיועד למגורים ביום אישור תכנית זו), בתנאים  הבאים: יוגש תכנון לכל שטח הנחלה (חלקה א'); לא תידרש תכנית כוללת לישוב אלא אם קבע מוסד תכנון אחרת; על תוספת יחידות דיור אלה לא יחולו הוראת הצפיפות; יחידות דיור אלה לא יספרו במניין יחידות הדיור המצוין בלוח 2, של תמ"א 35, אך במחוזות המרכז, חיפה וירושלים (אזורי הביקוש הגדולים) תותר תוספת יחידת דיור בנחלות, רק בתנאי שהיא תגרע מיתרת יחידות הדיור המעודכנת בלוח 2, של כל אחד מהישובים.

בקיבוצים, בסך הכול, עודכנו מספר היחידות, בלוח 2, לפי רשימת קיבוצים, כפי שהוגדרה על ידי התנועה הקיבוצית.

כמו כן, נקבע, כי הוראות הצפיפות, של תמ"א 35, לא יחולו על תוספת יחידת דיור בנחלה במושב (עד 2.5 דונם ראשונים), בין אם השטח מיועד למגורים ובין אם הוא מיועד כשטח חקלאי. במקרים בהם יפוצל מהנחלה, מגרש למגורים [בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1411 (במקור החלטה 979)] יותאם גודלו להוראות הצפיפות של  תמ"א 35.

כמו כן, הוספו ללוח 2 יישובים  נוספים, כמו למשל יישובי המפונים וישובים שהובהר, כי הם ישובים שיתופיים ונגרעו מלוח 2 ישובים שהובהר, כי אינם ישובים שיתופיים.

אין חולק על כך, כי הרעיון להוספת יחידת דיור שלישית, בנחלה במושבים, מהווה הגדלת מספר היחידות וצפיפות המגורים בישוב, מבלי להרחיב את תחום הבינוי ומבלי לפגוע בשטחים פתוחים ויוצר איזון בין הצורך בתוספת יחידות דיור, ייעול השימוש בקרקע והגדלת הצפיפות, לבין הרצון לשמור על אופיו של הישוב. אולם, ספק גדול אם ניתן יהיה ליישם את תוספת היחידה השלישית, בנחלה, בהיקפים המתוארים ובלוח זמנים סביר, כדי שאלה יהוו פתרון ולו אך חלקי למצוקות ולמחירי הדיור.

במה דברים אמורים.

ראשית, רק בעלי נחלות ששילמו לרשות מקרקעי ישראל דמי היוון בשיעור של 3.75% משווי הרכישה של הנחלה, יוכלו לממש את בניית היחידה השלישית. מי שכיום מטפל ברשות מקרקעי ישראל בהסדרת חוזי החכירה לדורות ובהסדרת דמי ההיוון דלעיל הוא אגף החוזים לדורות. זהו כנראה גם האגף שיעסוק בטיפול ביחידה השלישית.

ככל, שאלה הם פני הדברים, כפי שהסדרת החכירה לדורות, לגבי נחלת המתיישב, כרוכה בהליכים מורכבים וממושכים, לרבות הסדרת כל השימושים בנחלה, כך נראה שהסדרת בניית היחידה השלישית יערך זמן לא מבוטל. קשה לראות את המושבניקים צובאים בהמוניהם על משרדי הרשות, אשר ממליא אינה עומדת בעומסי העבודה היום יומית, ומשחרים להסדרת הבניה ליחידה השלישית. יתר על כן, חלק ניכר מכלל בעלי הנחלות (כ - 30 אלף) עדיין לא הסדיר את זכויותיו, כך שהתהליך עצמו יוכל להתבצע אולי בהדרגה, אך מבלי שאכן יהיה בעל השפעה מכרעת על שוק הדיור ומחיריו.

שנית, לא כל הישובים הכפריים שבלוח 2 הינם באזורי ביקוש למגורים, כפי שגם לא בכול הישובים בוחרים אנשי דור ההמשך להישאר ולהתגורר. תוספת הדרגתית של בנייה בישובים על פני מספר שנים, לא תגדיל את היצע הדירות ובפועל התכנית תוותר, חרף חיוניותה, רק "על הנייר".

כך או כך, כדאי להזכיר למי שאולי שכח, כי גם כיום ניתן להקים יחידת מגורים שלישית בנחלה, כאשר מתקיים רצף בין דורי (הורים מייסדים, הבן הממשיך והדור השלישי). גם החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאפשרות כבר את ביטול הרצף הבין דורי מותירות, בכל זאת, את המבקשים להקים יחידה נוספת נתונים לחסדי ועדות התכנון ויחידות רשות מקרקעי ישראל הנמצאים, כיום, בעומסי עבודה גדולים.

מי שמבקש לראות בשינויים המתוארים לעיל, בבחינת פריצת דרך ומתן מענה לביקוש הגואה לדירות, יהיה צריך להעמיד את המשאבים המתאימים בכוח אדם ובממון לשחרור "הפקק הביורוקרטי", בעיקר ברשות מקרקעי ישראל, שאם לא כן, קשה מאוד לראות ביחידת הדיור השלישית, בנחלה,  בשורה דרמטית לשוק מחירי הדיור.

 

 

 

 

 

                                                                                                                                                         רשם: יובל פונק